Repasamos los aspectos básicos de un contrato de alquiler: duración, fianza, distribución de los gastos y qué tipo de cláusulas no están permitidas.
El contrato de alquiler es el documento que regula la cesión y el uso de inmueble y los derechos y obligaciones del arrendador (el casero) y del arrendatario (el inquilino). Para que tenga validez, debe realizarse siguiendo las pautas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la nueva Ley de Vivienda tras su aprobación definitiva.
Fotocasa ha hablado con la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) para repasar los puntos más relevantes que deben tenerse en cuenta, tanto si ponemos nuestra casa en alquiler como si buscamos alquilar un piso.
10 claves que debes saber de un contrato de alquiler
Consejos si vas a firmar tu contrato de alquiler de vivienda
10 claves que debes saber de un contrato de alquiler
Es importante remarcar que estas consideraciones se aplican cuando el inmueble se destina a vivienda habitual, pero no en los alquileres de locales o despachos, o de vivienda de uso temporal, como los alquileres vacacionales o pisos de estudiantes. Además, te ponemos al día sobre cómo cambia el panorama del alquiler con la Nueva Ley de Vivienda.
1. Duración de un contrato de alquiler y prórroga tácita
Lo más habitual es firmar un contrato de arrendamiento por un año, renovable hasta 5 o 7. Incluso si se han pactado periodos más cortos, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta 5 años si se alquila a un particular o 7 años si se alquila a una sociedad o empresa.
Además de la duración inicial del contrato, existe la posibilidad de una prórroga tácita de tu contrato de alquiler: si al final de los 5 o 7 años previstos ninguna de las partes comunica que quiere extinguir el contrato, este se amplía de nuevo de manera anual hasta tres años más. El plazo para comunicar la extinción del contrato antes de que se active la prórroga tácita es de cuatro meses para el propietario y de dos meses para el inquilino.
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2. Garantía ante la venta de la vivienda
En caso de venta de la vivienda con inquilino, se garantiza el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo del su contrato (5 o 7 años).
3. Irregularidades en la duración de un contrato de alquiler
Algunos arrendadores proponen realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un alquiler temporal y evitarse así la obligación de extensión del plazo. La OCU destaca que si la vivienda se está usando como vivienda habitual, aunque el contrato diga otra cosa, aplica la LAU y se puede prorrogar.
4. Extinción del contrato de alquiler de la vivienda
Existe la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el piso después del primer año si demuestra necesidad de la vivienda para él mismo o para algún familiar directo (en primer grado de consanguinidad). Esta excepción se había usado a menudo como excusa para terminar contratos antes de ahora, pero ahora solo será válida si se ha incluido ese supuesto de manera expresa en el contrato inicial.
Por lo que respecta al inquilino, la normativa vigente reconoce su derecho a desistir del contrato después de los seis primeros meses. La extinción del contrato antes de la fecha prevista debe comunicarse al menos con dos meses de antelación.
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5. Un mes de fianza y dos de depósito
A la hora de firmar un contrato de alquiler, lo más habitual es entregar un mes de fianza y un máximo de dos mensualidades más como garantía adicional. Este depósito, según la OCU, es recomendable como garantía del pago de la renta, los gastos asociados y de la conservación de la vivienda en buen estado.
6. Actualización del precio del alquiler según el IPC
La actualización anual de la renta es uno de los puntos más importantes de todo contrato de alquiler. Con la nueva Ley de Vivienda los alquileres ya no se actualizarán conforme al IPC, el índice utilizado hasta ahora, si no que se empleará un nuevo índice de actualización de precios específico para el alquiler.
En 2023, los precios se actualizarán como máximo en un 2%, en 2024 en un 3% y, a partir de 2025, se creará un nuevo índice de referencia que será más estable e inferior al IPC.
7. Un inventario detallado dentro del contrato.
La fianza se devuelve una vez se comprueba que no quedan deudas pendientes y el buen estado del inmueble, pero a menudo es fuente de problemas. Algunos inquilinos optan por no pagar el último mes de renta a cuenta de la fianza, a pesar de que es una práctica ilegal. En otros casos, los arrendadores se encuentran con desperfectos que superan el importe de la fianza.
Para evitar problemas, es aconsejable incluir junto al contrato un inventario detallado de la vivienda, incluso con fotos. A la devolución de las llaves debe revisarse la vivienda por ambas partes y firmar un documento que señale los desperfectos causados, si los hay.
8. Quién se hace cargo de los honorarios de la agencia
El Apartado 1 del Artículo 20 de la nueva Ley de Vivienda indica que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Es decir, esta nueva normativa contempla el traslado del abono de los honorarios de la inmobiliaria al casero.
9. Cláusulas abusivas en tu contrato de arrendamiento
Aunque las partes pueden pactar cláusulas específicas, estas no pueden eliminar los derechos obligatorios recogidos por la normativa vigente. Por ejemplo, no se puede impedir la prórroga hasta los cinco años ni exigir un pago por desistimiento superior al que contempla la ley.
10. Modelos de contrato de alquiler
Un contrato de alquiler puede redactarse libremente entre las partes, siempre y cuando cumpla los requisitos de la normativa vigente. Pero siempre es útil contar con un modelo básico para no dejarse ningún punto importante. La propia Organización de Consumidores y Usuarios ofrece gratuitamente descargar este modelo de contrato de alquiler, con ejemplo de inventario incluido.
Consejos si vas a firmar tu contrato de alquiler de vivienda
Una vez repasados los puntos más elementales, os dejamos un video recordatorio de algunas medidas preventivas que deben tenerse en cuenta antes de firmar para mayor seguridad.
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