Fuente: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/03/22/805024-asi-han-variado-los-precios-de-la-vivienda-en-venta-y-en-alquiler-en-la-ultimaLos famosos fondos Next Generation han venido a España no sólo para rehabilitar el parque inmobiliario público, sino también para edificios de viviendas antiguos o con una calificación energética baja. Se trata de ayudas que permitirán a los propietarios de viviendas con baja eficiencia energética rehabilitarlas y hacerlas más eficientes y, así, poder ahorrar en la factura energética. Es una oportunidad única para acometer la renovación energética de los edificios, pues el 80% de las casas en nuestro país tienen una calificación energética baja, de E, F o G. En 2021 se rehabilitaron unas 30.000 viviendas, pero el objetivo es que para 2030 se reformen energéticamente 300.000 propiedades.
Entrevistamos a Julio Pascual, director general de La Paloma Cerámicas, fabricante de productos cerámicos, para abordar temas como la rehabilitación energética de las viviendas en España y qué soluciones sostenibles hay en el mercado para acometer la renovación desde un punto de vista eficiente de las fachadas, uno de los elementos más vulnerables a las inclemencias climatológicas y que están en peligro de extinción. ¿Por qué? Porque en nuestro país hay gran tradición del uso del ladrillo caravista y con las rehabilitaciones de fachadas en muchas ocasiones se emplean sistemas que hacen desaparecer la estética de barrios enteros. El aislamiento térmico exterior (SATE) es un sistema muy extendido, pero hay otros que conservan el ladrillo caravista.
Los fondos Next Generation son ayudas de hasta el 8o% del coste de la obra y hasta 18.800 euros por vivienda y con una deducción en el IRPF de hasta el 40%. Con estas cifras, ¿por qué no termina de despegar la rehabilitación de edificios en España?
En España aproximadamente hay cerca de 25 millones de viviendas, de las cuales más o menos 20 millones son primera vivienda y cinco millones, segunda residencia. La mitad de las viviendas que existen en España tiene más de 40 años. De esa mitad, la mitad; es decir, un 25% del total, están en un estado malo y luego un 80% de todas las viviendas que existen en España tienen una calificación energética E, F o G, es decir, no son eficientes energéticamente.
Esto nos sirve para poner un poco en contexto la necesidad que tenemos en España de rehabilitar viviendas porque siempre ha estado ahí, pero nunca se ha hecho de manera seria. En España ahora mismo se rehabilitan más o menos unas 30.000 viviendas al año y el objetivo es multiplicar por 10 ese número en 10 años. Es decir, que para el 2030 aproximadamente se rehabiliten 300.000 viviendas. Para llegar ahí hay que dar pasos y esos pasos tienen que ir de la mano de un apoyo institucional desde el punto de vista de trámites, desde el punto de vista de financiación y una estructura de entidades que te ayuden a gestionar, porque hay muchas partes implicadas.
Todo vivienda que tenga letra E, F o G no es eficiente energéticamente y es susceptible de ser mejorada
Con los fondos europeos se abre la puerta a que la gente pueda rehabilitar su vivienda o el edificio en el que vive junto con sus vecinos de una forma más barata y más rápida. Pero todavía esto no es una realidad. Hay muy pocas comunidades autónomas que lo han puesto en marcha y hay todavía mucho desconocimiento de cómo hacerlo. Se ha generado una figura nueva que es el agente rehabilitador, que es un facilitador de todo este proceso y que debe tener conocimientos legales, fiscales, técnicos y tiene que ayudar a todas las partes a actuar en consonancia.
Al final, lo que esto va a permitir a los vecinos de una comunidad de propietarios es que puedan rehabilitar su edificio para ganar eficiencia energética, ganar un par de letras en el escalafón con unas ayudas de hasta 18.800 euros por vivienda, hasta el 80% del coste total. El agente rehabilitador te puede ayudar o te puede facilitar acceso a una financiación para el otro 20%, que está exento en el IRPF y ese 20% te lo financian a 10 años, lo cual te puede suponer una derrama más o menos de unos 50 o 60 euros al mes por vecino, que te la puedes llegar a ahorrar en la factura de la luz. Que nadie te lo asegura porque luego los precios de la energía fluctúan como fluctúan. Pero que, bien llevado, esto puede suponer una renovación del parque inmobiliario en España con muy bajo coste para el consumidor final.
¿Cuánto se puede mejorar en letras energéticas con la rehabilitación de fachadas, ventanas y puertas?
El objetivo es subir dos letras normalmente en la eficiencia energética.
¿Hay empresas preparadas para hacer este tipo de rehabilitación de edificios en España?
En España empieza a haber ahora alguna empresa profesional con capacidad de asesorar a las personas y comunidades de vecinos que quieren rehabilitar sus viviendas. Todavía no son muchas, pero hay alguna que te puede acompañar en este camino.
Qué consejos a comunidades de vecinos darías para rehabilitar su edificio
Les recomendaría primero buscar una empresa seria que se dedique a esto. Que no acabe de nacer, que no se ha formado exclusivamente para esto, sino que tiene una trayectoria detrás desde el punto de vista técnico y desde el punto de vista de gestión. Hay un componente técnico muy alto, porque a la hora de rehabilitar tu edificio lo necesitas hacer de la mejor forma posible y que te aporte diferentes soluciones técnicas, como por ejemplo mantener la apariencia o la estética de tu fachada si eso es lo que te gusta. Y luego desde el punto de vista de gestión, que tenga también un historial y te pueda demostrar que tiene experiencia en la gestión, porque hay que gestionar al instalador, hay que gestionar a los bancos, hay que gestionar las ayudas, hay que gestionar a los proveedores de materias primas...
También aconsejo que hagan una auditoría de cuál es su eficiencia energética. Eso lo tienen que gestionar a través del administrador de fincas y ese va a ser un muy buen barómetro de si tu vivienda o tu edificio es mejorable o no es mejorable. Todo lo que tenga letra de E, F o G no son eficientes energéticamente y son susceptibles de ser mejoradas, y eso va a tener un impacto directo en el ahorro de la factura energética a final de mes.
Luego, además, hay un componente estético, que eso ya es susceptible a la vista, que depende de la antigüedad que tenga el edificio en el que vivas y si está bien o no está bien conservado, dependiendo de los materiales que se usaron en su momento y de cómo está de maltratado por las inclemencias del tiempo dependiendo de dónde se encuentre. Y eso sí que es un componente más subjetivo, pero que puede ser también importante a la hora de valorar una posible rehabilitación.
¿Es necesario, ya que acometes la mejora del exterior del edificio, cambiar también puertas y ventanas o pueden ser medidas independientes?
Cuando te vas a plantear rehabilitar una vivienda o un edificio de viviendas, lo normal es que se acometa la rehabilitación conjuntamente de la fachada, la carpintería, que son puertas y ventanas, y la cubierta, que es el tejado. Eso es lo recomendable. Luego habrá que estudiar caso por caso, porque a lo mejor hay casos concretos donde las ventanas están muy bien y no las cambias, o donde las puertas están muy bien y no las cambias. Pero lo normal es atacar estos tres componentes a la vez: cubierta, fachada y carpintería.
¿Cómo puede saber una comunidad de propietarios que su edificio que es de la década del 2000 debe ser rehabilitado? No es antiguo, pero las viviendas tienen una letra energética baja.
Tradicionalmente las comunidades de vecinos que comenzaban un proceso de rehabilitación eran aquellas en las que el edificio donde vivían estaba decadente y tenían grietas en las fachadas o elementos que se caían, o era claro al verlo que el edificio necesitaba una ayuda. Y yo creo que esas son el 25% de las viviendas existentes en España que no están en buen estado. ¿Qué ocurre? Que ahora con las ayudas Next Generation, si se aplican bien y la gente está informada adecuadamente, puedes rehabilitar una vivienda casi gratis. Ya no hace falta que tu vivienda o el edificio se esté cayendo, porque de todo el coste de la rehabilitación te van a subvencionar el 80% y el 20% restante te lo van a financiar a 10 años y encima te lo vas a desgravar de tu renta. Y eso te supone una derrama, ponte de 50 o 60 euros al mes, que luego fácil te lo puedes acabar ahorrando en la factura de la luz, pues es casi neto el efecto. Ahora habrá mucha más gente que viva en un edificio que no necesariamente se esté cayendo, pero que dice: “ya tengo un edificio de hace 27 años, pago una factura de la luz más elevada, pues vamos a hablar con alguna gente rehabilitador, a ver qué nos aconseja. Es un paso para pasar de esas 30.000 viviendas al año que se han rehabilitado hasta el año 2021, a las 300.000 que se quiere llegar en 10 años.
¿Por qué las fachadas de ladrillo en España están en peligro de extinción?
Las fachadas están en peligro de extinción porque ahora mismo entramos en una época en la que se va a invertir mucho en rehabilitación energética de edificios y las fachadas son un elemento importante de los edificios que se van a rehabilitar junto con las ventanas y las puertas. Hay un 40% de las fachadas que se van a rehabilitar, que son originalmente de ladrillo y se están utilizando unos sistemas que tapan el ladrillo en las rehabilitaciones. Entonces, barrios que tradicionalmente han sido ladrillo caravista y que tenían mucho carácter y mucha fuerza, se están desnaturalizando como consecuencia de estas rehabilitaciones. Por eso el ladrillo caravista está en peligro de extinción con estas rehabilitaciones.
¿Y por qué se está rehabilitando de esta manera sin respetar la apariencia y estética de los edificios?
Las comunidades de vecinos y los agentes que están involucrados en estas rehabilitaciones, como pueden ser los agentes rehabilitadores, arquitectos, instaladores..., muchas veces desconocen que hay otros sistemas como el ladrillo termoklinker que permite rehabilitar manteniendo la fachada de ladrillo. Entonces se van a otros sistemas de aislamiento por el exterior enfoscados que matan esa apariencia de ladrillo. La principal razón es falta de información, desconocimiento y luego las autoridades lamentablemente tampoco regulan esto. Hay otros ámbitos donde las autoridades locales regulan la manera de construir, pero no regulan la manera de rehabilitar, lo cual es sorprendente.
¿Cuál es el coste medio de aplicar este tipo de ladrillo termoklinker tanto en un edificio como en una vivienda unifamiliar?
El termoklinker tiene un coste medio aproximado de unos 50 euros el metro cuadrado aproximadamente. Pero hay mucha variedad dependiendo del espesor del aislante y también del tipo de acabado o color del ladrillo. Porque al final estás hablando de distintas arcillas que son las que dan color a ese ladrillo. La mayoría de los ladrillos que hacemos son colores reales.
¿Por qué conviene apostar por ladrillo sostenible?
El ladrillo tiene varias ventajas respecto a otros sistemas. Hay un componente estético y el ladrillo se puede utilizar de muchas formas y hoy en día existen muchos acabados, colores, formas e incluso aparejos a la hora de colocar el ladrillo. Por lo tanto, la estética juega un papel importante. Una segunda razón importante es el mantenimiento. El ladrillo es un producto natural cuyo componente principal es la arcilla, que se cuece a altas temperaturas. Estamos hablando de un ladrillo klinker, que es la calidad máxima, que es la que utilizamos en Termoklinker, que se cuece a 1.300 grados. Eso resiste todo lo que te puedas imaginar: resiste fuego, resiste viento, resiste luz del sol, resiste lluvias. Entonces damos una garantía de 100 años a nuestros ladrillos. Mientras que otras soluciones pasan ocho o diez años y ves fachadas destrozadas por la lluvia o por las inclemencias del tiempo, mientras que el ladrillo es mucho más sostenible. Entonces, la estética es una razón. La sostenibilidad o el poco mantenimiento es otra y luego que es un producto muy sostenible, porque parte de productos naturales como es la arcilla, y que luego incluso ladrillos ya muy antiguos se vuelven a reutilizar en el proceso productivo.
¿Cómo se instala el ladrillo termoklinker?
Termoklinker nació hace 10 años, antes de esta ola de rehabilitación. La Paloma Cerámicas lanzó este ladrillo sostenible al mercado por cubrir una necesidad de industrializar las fachadas de ladrillo. El ladrillo es un producto con mucha historia, muy manual. Tiene aplicaciones muy modernas y acabados muy modernos, pero la forma en la que se colocan los ladrillos sigue siendo muy manual. Y es un proceso muy bonito, muy artesanal, pero que requiere una mano de obra muy especializada. Y nosotros al detectar que cada vez podría haber zonas en España donde no se tenía acceso a esta mano de obra especializada, sacamos termoklinker, una plancha que puedas colocar de una manera muy rápida.
Hoy en día, con toda la ola de rehabilitación, se utiliza más para rehabilitación que para la obra nueva. ¿Cómo se utiliza? Son unas planchas de más o menos 0,8 metros cuadrados que ya tiene el aislamiento y la plaqueta de ladrillo klinker pegada con mortero al aislamiento y tiene cinco puntos de anclaje, cinco rosetas. Entonces es muy fácil, porque entre dos personas colocan la plancha en la fachada ya existente, que puede ser una fachada antigua o puede ser una fachada nueva que quiere revestirse de ladrillo, con un taladro se hacen los cinco agujeros donde están las rosetas, metes los tornillos y vas colocando todas las planchas. Luego pones unas plaquetas de acople entre panel y panel para se vea uniforme y finalmente ya se pone una capa de mortero entre las juntas.
Alquileres exprés: el 15% de las viviendas en octubre estuvo menos de 24 horas en el mercado
El 15% de las viviendas que se alquilaron a través de idealista durante el mes de octubre no llevaba ni 24 horas en el mercado, según un estudio publicado por el marketplace inmobiliario del sur de Europa. Aún así, estas cifras varían en función de los rangos de precio de las viviendas, alcanzando el 17% de las alquiladas con un precio inferior a los 750 euros mensuales, el 15% de las de entre 750 euros y 1.000 euros, el 11% entre 1.000 y 1.500 euros y el 9% de las de más de 1.500 euros.
Entre las 10 capitales en las que hubo un mayor número de operaciones de alquiler cerradas en octubre, Valencia es donde los alquileres exprés tuvieron un mayor peso específico, alcanzando al 19% del total de operaciones. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (18%), Zaragoza (17%), Palma, Granada y Alicante (16% en los 3 casos). En Málaga, los alquileres exprés llegaron al 15%, mientras que en Madrid y Barcelona se quedaron en el 14%. Sevilla fue la capital (de las 10 analizadas) donde el impacto fue menor: el 13%.
Los alquileres asequibles, aquellos con precios inferiores a los 750 euros mensuales, concentran gran parte de la tensión del mercado y marcan tasas de alquiler exprés más elevadas. En Palma, el 36% de las viviendas de menos de 750 euros que se alquilaron en octubre estuvo menos de un día en la base de datos de idealista, mientras que en Barcelona alcanzó al 32% y en Madrid al 29%. Con tasas superiores al 20% se encuentran Valencia (28%), Alicante (25%), Las Palmas de Gran Canaria (24%) y Málaga (21%). En Sevilla se quedó en el 20%, en Zaragoza en el 19% y en Granada en el 16%.
Según las viviendas tienen precios más elevados, el porcentaje de alquileres exprés se reduce, pero en algunos mercados sigue siendo todavía muy relevante. En las viviendas con precios entre 750 y 1.000 euros, Palma sigue siendo líder, con el 28% de alquileres exprés, seguida de Barcelona (21%) y Valencia (20%). Por el contrario, en Sevilla solo alcanza el 9% de los alquileres cerrados en este tramo de precios, y al 10% en Alicante y Zaragoza.
En los tramos de precios que ya no se pueden considerar ‘asequibles’ este fenómeno también se da, aunque en menor medida. Los alquileres de entre 1.000 y 1.500 euros tuvieron una tasa exprés del 15% en la ciudad de Valencia, del 14% en Barcelona y 11% en Madrid y Granada. Granada es además la ciudad en la que los alquileres exprés son más frecuentes entre los alquileres de más de 1.500 euros, con el 17%. Le siguen Alicante y Palma (con el 11% en ambos casos), Valencia (10%), Madrid (9%) y Barcelona (8%).
Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “estos datos muestran la enorme tensión que tiene el mercado del alquiler en las principales ciudades, donde la falta de oferta se nota cada día más y los alquileres asequibles se han convertido en un bien cotizadísimo entre los demandantes. Además, los alquileres exprés solo tienen en cuenta las viviendas ya retiradas del mercado, en las que su propietario está convencido de haber encontrado a su inquilino y ha eliminado el anuncio, pero no a aquellos que a pesar de haber recibido cientos de contactos dejan de recibir nuevas solicitudes hasta confirmar todos los flecos de la operación, por lo que el porcentaje de viviendas que dejan de estar disponibles para los potenciales inquilinos podría ser aún mayor”.
Fuente: WWW. IDEALISTA.COM
Es el determinado por la Dirección General del Catastro y es una de las características económicas de su descripción catastral.
La entrada en vigor el pasado 1 de enero de 2022 del nuevo valor de referencia de Catastro, introdujo una modificación importante en el mercado inmobiliario. Ese valor es la base mínima para calcular impuestos tan importantes como el de Sucesiones y Donaciones, el de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados.
Este valor, no tiene en cuenta las características particulares de los inmuebles, por lo que dos viviendas de las misma características constructivas dentro de un mismo bloque pagarán el mismo importe de Transmisiones Patrimoniales, aunque una de ellas este a estrenar y la otra para reformar.
Así, si la vivienda sin reformar se vende por un precio inferior al nuevo valor de referencia de Catastro, estará sujeta a la misma carga impositiva que la vivienda reformada que se vendería por un precio más alto.
¿ QUÉ OCURRE SI HAY DISCREPANCIAS CON EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO ?
Cuando surjan diferencias, el comprador siempre va a tener que tributar por el valor más elevado, ya sea el de las escrituras o el del Catastro. Esto supone una clara desventaja para muchos contribuyentes, que se verán obligados a pagar un impuesto superior al que correspondería el porcentaje del precio real del inmueble.
Ante una inconformidad con el valor catastral, podemos optar por una de estas dos posibilidades:
1. Tributar por el valor de referencia oficial e iniciar posteriormente un procedimiento de reclamación, solicitando la rectificación de la autoliquidación y la devolución de los ingresos indebidos.
2. Tributar por el valor de la escritura, recurriendo posteriormente la liquidación que notifique la Administración. Esta segunda vía conlleva el riesgo de sanciones, puesto que tributar por debajo del valor de referencia de Catastro implica incurrir en un fraude. No solo eso, sino que el contribuyente debería afrontar los intereses de demora correspondientes. Por lo tanto, conviene analizar si merece la pena correr el riesgo o no.
En cualquiera de los casos, un aspecto esencial es que la persona que considera que hay una discrepancia es quien debe demostrar que el valor de referencia de Catastro no se ajusta al de mercado.
¿ CÓMO RESOLVER LAS DISCREPANCIAS ?
Para rectificar ese valor de referencia que se considere no ajustado a la realidad, es necesario aportar algún tipo de prueba objetiva que se pueda considerar admisible en un procedimiento administrativo. La vía más eficaz es realizar una tasación independiente que demuestre que el valor del inmueble se corresponde con el que aparece en la escritura y no con el “oficial”.
En ese sentido, lo ideal es solicitar una valoración antes de cerrar la operación de compraventa y comprobar el valor de referencia de Catastro.
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FUENTE: https://blog.trovimap.com
